Mon locataire est en défaut de paiement, que faire?

Simple retard ou refus catégorique de payer le loyer, le défaut de paiement revêt plusieurs réalités. Bien qu’une approche à l’amiable est souvent préconisée, la loi et bien entendu le contrat de bail définissent la situation du défaut de paiement et les actions potentielles à mener.

Il est toujours préférable d’essayer de régler votre problème à l’amiable pour maintenir de bons rapports avec vos locataires. Cela demeure la clé d’une relation locataire-locateur gagnante!

Le défaut de paiement : vue d’ensemble

Avant d’entreprendre toute démarche, prenez un moment pour discuter avec votre locataire. Parfois, le retard de paiement peut se régler dans un délai raisonnable et vous éviter de perdre votre temps sur la rédaction de procédures judiciaires. Régler le problème à l’amiable est l’étape essentielle que chaque propriétaire devrait faire avant toute chose.

Lorsque le locataire ne paie pas le loyer dans sa totalité le jour convenu, le propriétaire peut déposer une demande au Tribunal administratif du logement dès le lendemain. En effet, le locataire est alors considéré en défaut de paiement. Pour ce faire, le propriétaire doit compléter un formulaire officiel intitulé Demande relative au non-paiement de loyer et le déposer au Tribunal. C’est le moyen idéal afin de recouvrer le montant du loyer, les intérêts et les frais de la demande.

Dans le cas où le locataire est en retard de plus de 3 semaines, le propriétaire peut ajouter à sa demande non seulement le paiement du loyer, mais aussi les autres frais encourus par sa démarche judiciaire. Il peut également réclamer la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, et ce, même en hiver.

Votre locataire paie toujours son loyer en retard? Il s’agit aussi d’une situation dont vous pourriez saisir le Tribunal si vous faites la preuve que vous subissez un préjudice sérieux face à ce défaut de paiement récurrent. Vous pourriez aussi obtenir la résiliation du bail.

Le paiement du loyer est la principale obligation du locataire et s’avère un élément essentiel prévu au bail. Si cette obligation n’est pas respectée, vous avez des recours possibles en tant que propriétaire. Somme toute, si votre locataire est en défaut de paiement, privilégiez d’abord une discussion avec lui ainsi qu’un règlement à l’amiable. Puis, si une entente est impossible , envoyez-lui une mise en demeure indiquant un délai raisonnable afin qu’il puisse procéder au paiement du loyer dû. Ce n’est qu’une fois ces démarches effectuées que vous pourrez alors penser à compléter une demande relative au non-paiement de loyer et à débuter ainsi des procédures judiciaires.

Que faire en cas de non-paiement du loyer?

S’il devient très clair que le montant du loyer ne vous sera jamais versé, il est conseillé de débuter vos démarches en envoyant une mise en demeure à votre locataire. Débutez la rédaction de ce document en mentionnant le contrat de bail qui vous lie avec votre locataire. Comme celui-ci a signé le bail, il a donc des obligations à respecter dont le paiement du loyer tel que mentionné à l’article 1855 C.c.Q.

La mise en demeure doit également énoncer clairement le coût du loyer, les paiements en défaut ainsi que la solution demandée. En général, il est recommandé de demander à votre locataire de vous verser le montant dû dans un délai de 10 jours , faute de quoi vous déposerez un recours devant le Tribunal administratif du logement. N’oubliez pas de transmettre votre mise en demeure de façon à obtenir une preuve de réception.

Vous n’avez pas reçu de réponse de la part de votre locataire après ces 10 jours? C’est donc le moment de compléter le formulaire officiel intitulé Demande relative au non-paiement de loyer et de le déposer au tribunal.

Selon votre situation, vous pourriez demander le paiement du loyer, les autres frais encourus par votre démarche judiciaire, la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

La résiliation du bail de location en cas de retard de paiement et l’éviction du locataire

Dans le cas où votre locataire est en retard de plus de 3 semaines dans le paiement de son loyer, il est possible de demander la résiliation du bail et l’éviction du locataire au Tribunal administratif du logement. Vous devrez alors démontrer que le loyer est dû depuis plus de 3 semaines et que vous n’avez toujours pas reçu le paiement.

Toutefois, sachez qu’il est possible pour votre locataire d’éviter la résiliation du bail s’il verse le montant dû, les frais et intérêts prévus, avant que le jugement soit rendu.

Il peut arriver que le locataire soit souvent en retard dans ses paiements. Même s’il finit par payer le montant dû, le propriétaire demeure dans son droit de déposer une demande au Tribunal administratif du logement afin de réclamer la résiliation du bail et l’éviction du locataire.

Le locateur devra alors prouver les retards de paiement, mais également que cela lui cause un préjudice sérieux.

Voici quelques exemples qui peuvent constituer un préjudice sérieux selon la décision Allaire c. Bourdeau :

• Alourdissement anormal de la gestion de l’immeuble, multiplicité des démarches auprès du locataire ou du tribunal pour percevoir les loyers ou coûts supplémentaires
• Soucis et tracas causés par l’entêtement du locataire à retenir son loyer, temps et énergie consacrés pour les vacations devant le tribunal, notes comptables et suivi des démarches effectuées
• Démarches constantes et multipliées pour se faire payer, demandes répétées au tribunal afin d’obtenir le paiement du loyer, gestion de trois décisions du tribunal

À savoir qu’il est possible que même si vous réussissez à prouver les retards de paiement ainsi que le préjudice sérieux, le Tribunal puisse refuser votre demande en résiliation du bail. Il pourrait alors émettre une ordonnance obligeant le locataire à effectuer ses paiements de loyer à temps.

Le locataire ne respecte pas l’ordonnance? Alors, vous pourrez résilier le bail sous approbation du tribunal et ainsi évincer le locataire.

Comment compléter une demande relative au non-paiement du loyer?

Il vous suffit de télécharger le formulaire relatif au non-paiement du loyer disponible gratuitement sur le site Web du Tribunal administratif du logement. Cette procédure judiciaire est soumise à quelques formalités dont des frais de dépôt de 79,00 $. Ce montant pouvant être mis à jour, il est préférable de consulter le site du tribunal pour vous assurer de payer le montant exact.

Puis, pour remplir la demande, voici ce que vous devez inscrire :

• Adresse complète du logement concerné
• Coordonnées complètes des parties (locataire et locateur)
• Objet de la demande (conclusions recherchées : recouvrement du loyer dû, résiliation du bail, expulsion du locataire, etc.)
• Motif de la demande (retards fréquents, retards de plus de 3 semaines, etc.)

S’il y a lieu, vous pouvez joindre des pièces justificatives à votre demande, puis il ne vous reste plus qu’à la déposer au Tribunal. Ensuite, vous devez la notifier à votre locataire.

Comment procéder au dépôt d’une demande relative au non-paiement du loyer?

Déposer votre demande au Tribunal représente une étape essentielle à votre démarche judiciaire. Pour ce faire, trois options vous sont proposées, soit le dépôt :

• En ligne
• En mains propres
• Par courrier

Transmettre votre demande en ligne s’avère la méthode la plus simple puisque vous pouvez économiser du temps et des frais de déplacement. Une fois le formulaire complété, vous le soumettez sur le site Web du tribunal et effectuez le paiement requis via une plateforme de paiement sécurisée.

Vous pouvez acquitter les frais demandés par carte de crédit. Vous recevrez ensuite un courriel de confirmation de la transaction. Puis, dans un autre courriel, vous obtiendrez une copie de votre demande relative au non-paiement de loyer sur laquelle sera inscrit votre numéro de dossier. Une fois que vous avez en main votre copie officielle, il est maintenant temps d’en notifier un exemplaire à votre locataire.

Vous préférez vous déplacer directement au tribunal? Dans ce cas, vous devez imprimer le formulaire et le compléter, puis vous rendre au Tribunal administratif du logement de votre région afin d’enregistrer votre demande et de payer les frais nécessaires. Le numéro de dossier sera alors apposé sur votre formulaire et vous devrez alors le notifier.

Pour un envoi par courrier postal, imprimez le formulaire et complétez-le, puis insérez-le dans l’enveloppe. Joignez à votre envoi un chèque visé du montant requis ou un mandat postal ou bancaire au nom du ministre des Finances du Québec.

Vous devrez attendre quelques jours avant de recevoir par la poste la copie de votre demande approuvée par le tribunal. Votre numéro de dossier y sera noté et vous pourrez dès lors la photocopier et la notifier à votre locataire.

Qu’est-ce que la notification d’une demande?

Le terme notifier peut paraître complexe, mais il s’agit d’un concept très simple à comprendre. En fait, lorsque le tribunal indique que vous devez notifier votre demande relative au non-paiement du loyer, il vous suffit de l’envoyer à l’autre partie au dossier , soit votre locataire. Ce dernier doit être avisé afin qu’il puisse se préparer à l’audience.

Cet envoi est requis selon la loi et doit se faire selon un mode de notification qui permet de constituer une preuve de la réception ou de la publication de la demande. Il est indispensable de procéder de cette manière pour que votre demande soit effectuée en toute conformité.

Une fois que votre demande est notifiée à votre locataire, vous devez déposer la preuve de cette notification au Tribunal, et ce, dans les 45 jours suivant l’introduction de la demande. Autrement, le dossier sera automatiquement fermé.

Sachez qu’il est possible que vous soyez convoqué à l’audience sans avoir eu le temps de remettre au tribunal la preuve de notification requise. Dans cette situation, vous devrez alors produire cette preuve de notification lors de l’audience , sous peine de rejet de la demande.

Modes de notification acceptés

Saviez-vous que le tribunal n’exige pas un mode de notification précis? En effet, il vous faut tout simplement procéder à l’envoi de votre demande de manière à obtenir une preuve de réception valable.

Voici les méthodes d’envoi les plus courantes :

• Plateforme électronique permettant de recevoir un accusé de réception
• Remise en mains propres
• Courrier recommandé
• Huissier de justice

L’utilisation d’une plateforme électronique reste la méthode la plus efficace. Par contre, assurez-vous d’avoir préalablement obtenu le consentement de votre locataire à communiquer par voix électronique. Pour se faire, vous pouvez utiliser la plateforme Bloc Solutions pour produire vos documents immobiliers tels que le bail et ses avis de renouvellement. La plateforme génère automatiquement une annexe de communication électronique pour récolter le consentement écrit de vos locataires. Assurez-vous ensuite que votre plateforme électronique puisse vous fournir un accusé de réception valable.

Lors de la remise en mains propres du document, assurez-vous de rédiger un accusé réception daté et signé par vous et votre locataire. Cet accusé réception vous servira de preuve lors de l’audience.

Si vous optez plutôt pour le courrier recommandé, imprimez votre confirmation de livraison émise par Postes Canada et l’image de la signature de la personne qui a signé au moment de la livraison. C’est la signature qui fera office de preuve à remettre au tribunal lors de l’audience.

Vous faites affaire avec un huissier de justice? Celui-ci vous donnera un rapport de signification après avoir remis à votre locataire la demande relative au non-paiement de loyer. Ce rapport de signification agira comme preuve dans le cadre de l’audience.

À noter que la facture des frais de l’huissier de justice ne constitue pas une preuve valable de notification. Toutefois, il demeure important que vous la joignez au dossier puisque, si le tribunal se prononce en votre faveur, vous pourriez obtenir le remboursement de ces frais.

Que faire en cas de demande non notifiée?

Votre locataire refuse de récupérer le courrier recommandé que vous lui avez fait parvenir? Vous pourriez alors tenter une seconde notification par huissier de justice. Si cela fonctionne, le tribunal pourra, s’il le juge opportun, vous adjuger des frais supplémentaires pour cette deuxième notification.

Toutefois, si vous vous retrouvez à nouveau dans une impasse et qu’il vous demeure impossible de notifier votre demande à votre locataire, une notification par avis public pourrait être accordée par le tribunal. Pour ce faire, informez-vous auprès du Tribunal administratif du logement afin d’obtenir une autorisation.

Encore une fois, l’utilisation d’une plateforme électronique reste la méthode la plus simple. Dans le cas où vous auriez utilisé Bloc Solutions pour la production et la transmission de votre bail électronique, le locataire aurait alors accepté les termes de la communication électronique. Vous pourriez alors lui transmettre votre document sans vous soucier de vous demander s’il acceptera ou refusera de récupérer le courrier, ou d’ouvrir la porte aux huissiers. Dès que vous recevez l’accusé de réception par la plateforme comme quoi le courriel a bien été délivré à l’adresse courriel convenue sur votre bail et l’annexe de communication électronique, le locataire sera considéré notifié. Bloc Solutions va encore plus loin et offre en plus la confirmation de lecture dans la plateforme.

Quel est l’effet d’une décision du Tribunal administratif du logement?

Votre audience est terminée et le jugement a été rendu? Vous et votre locataire devez vous conformer à la décision du juge. Si vous avez obtenu la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, vous devrez attendre le délai inscrit dans la décision avant de prendre des mesures pour la faire exécuter.

Une fois que le locataire aura quitté le logement, il demeurera responsable de la perte du loyer et des frais engagés par le locateur, et ce, même s’il n’habite plus le logement. Vous devez donc tenter de trouver rapidement un nouveau locataire afin de minimiser le préjudice que votre ancien locataire pourrait subir.

À noter que si le locataire a payé le loyer dû, les frais et les intérêts avant que la décision soit rendue, vous ne pourrez plus entreprendre de procédure d’expulsion.